Skogsindex påverkar generationsskiftet

Fastighetspriserna ökar i söder. Från Dalarna och norrut är de stabila. När samtidigt virkespriserna viker ökar Skogsindex. – Det kan vara bekymmersamt för den som ska ta över en skogsfastighet, säger Ulrik Abelson, fastighetsexpert på Skogssällskapet.

Fastighetspriserna har under året fortsatt att stiga, framför allt i södra Sverige. Prisbilden från Dalarna och norrut är mera stabil. Skogssällskapets Skogsindex – kvoten mellan marknadspris och avkastningsvärde – ökar nu efter en period med lite lägre indexnivåer. Det beror på att virkespriserna börjar vika, vilket drar ned avkastningsvärdet.

– Utbudet av fastigheter är nu hyggligt efter en svag start på året, men det handlar fortfarande om relativt få rena skogsegendomar, säger Skogssällskapets fastighetsexpert Ulrik Abelson. Det kan komma att hämma antalet affärsavslut – rena skogsfastigheter är lättare att sälja.

Vad händer om den finansiella oron håller i sig?

– Glesbygdsfastigheter med bebyggelse är inget som ökar priset, säger Ulrik Abelson. Särskilt inte i dåliga tider. På sämre objekt blir det svårt att möta säljarens förhoppning om ett bra marknadspris. Och det gäller även för själva skogen: dålig arrondering, sämre vägar, skog i medelåldern utan något cash flow i närtid; då kan det bli tufft om man inte har någon het rågranne.

Fastighetspriserna har verkat vara ganska okänsliga för finanskriserna?

– Nej, det skulle jag inte säga, svarar Ulrik Abelson. Prisstatistiken visar de avslutade affärerna, och sämre affärer blir inte av om man kan vänta. Alltså blir det en överrepresentation av affärer där säljare och köpare kunnat mötas – den bättre hälften når avslut även under dåliga tider.

Det finns alltså inte tillräckligt med spekulanter?

– De är färre nu. Vi har till exempel noterat att påtagligt färre danskar finns på marknaden i dag.

Är det mycket kapital som söker säkrare mark i dag?

– På större fastigheter eller fastigheter med en representativ mangårdsbyggnad kan vi se ett ökat intresse från placerare i sådana här tider, menar Ulrik Abelson. Men de dominerande intressenterna är fortfarande grannarna i bygden, så det ger en marginell marknadspåverkan att finansiellt kapital flyttas till skogsmark.

Skogssällskapets Skogsindex ökar – vad betyder det för alla som generationsskiftar?

– Höga marknadspriser och lägre virkespriser som drar ned avkastningsvärdet, kan vara bekymmersamt för den som ska ta över, säger Ulrik Abelson. Det är viktigt att göra en noggrann marknadsvärdering där både ortspriser –alltså statistik över faktiska försäljningar i området – och avkastningen från bland annat skogen vägs in.

– Som ägare måste man komma överens med köparna om en rimlig nivå, om gården ska gå vidare i släkten. Ofta ger man en viss rabatt till den som ska fortsätta bruka gården och kompenserar syskon eller andra med att sälja en del av gården, stycka av en fritidstomt eller fördela nyttjanderätter till jakt och fiske.

– Sedan kan man göra det som gåva, köp – eller som en mix. Det viktiga är att se till de inblandades skattesituationer, det är alltid minst två familjers skattesituationer som ska analyseras innan man bestämmer sig för hur generationsskiftet ska gå till. Säljarens och köparens. Och ofta syskonens också.

TEXT: Sverker Johansson